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默盛资本大楼的顶层会议室。
巨大的落地窗外是城市之巅的浮华云景，长条形的黑曜石会议桌光可鉴人，倒映着天花板上冰冷的金属灯带。
温晨坐在长桌一侧，面前摊着项目文件。
对面主位，顾默珩深陷在宽大的皮质座椅中。
炭灰色高定西装将他挺拔的身形勾勒得一丝不苟，衬衫领口紧锁，如同他此刻紧抿的薄唇。
他整个人像一柄入鞘的利刃，不动声色，却散发着令人窒息的压迫感。
那双深邃的眼，正牢牢锁在温晨身上，锐利得仿佛要将他这八年的变化，一寸寸剥离、丈量。
“关于b区外墙的材料，我需要一个更具性价比的方案。”
顾默珩声音低沉，不带情绪，像机器切割金属，精准而冰冷。
温晨推了推眼镜，指尖在平板上划过，调出一组数据。
“顾总，我们选用的陶土板，虽然初期成本比您提议的铝单板高出百分之七，但其自洁性和耐用性能在后期维护中，十年内可以节省近百分之十的成本。”
“最重要的是，”
温晨抬眸，目光平静地迎上那双深不见底的眼，“陶土的质感，最贴合‘归巢’这个主题的温度。”
顾默珩听着，指尖在光滑的桌面上有一下没一下地轻敲。
目光落在效果图上，修长的手指在空中划出凌厉弧线。
“这个中庭广场，零散分布的户外休息区……按照商业地产的黄金法则，全都是对核心区域的致命浪费。”
他收回手，目光扫过在座噤若寒蝉的高管，“我想，将这部分面积削减百分之五十，全部改为可租赁的商业铺面。
每一平米，都必须创造出看得见的利润。
至于削减的休息区，可以挪到非黄金地段。”
顾默珩身侧的项目总监立刻心领神会，将一份文件投影到巨大的屏幕上。
“根据我们的模型测算，如果将外墙材料更换为铝单板，并压缩百分之三的公共绿化面积，项目总成本可以下降四个百分点，预计投资回报周期可以缩短至少半年。”
温晨静静地听着，对于顾默珩提出的观点，没有立刻反驳。
待顾默珩说完，才站起身。
这个简单的动作，瞬间将全场的焦点重新拉回自己身上。
他走到投影幕布前，拿起翻页笔，切换ppt。
屏幕上，是布满函数与曲线的复杂图表，“顾总对‘坪效’的理解，很经典。
但现在是信息时代，消费逻辑已经改变。”
“这是我根据项目地块周边三公里内的人流数据、消费习惯、以及社交媒体热点，建立的动态现金流预测模型。”
他声音平静，翻页笔的红点在复杂的图表上精准地移动。
“这个模型的算法基础……”
很快，一个极其复杂的金融模型瞬间覆盖了刚才那份冰冷的数据报告。
“一个成功的商业地产项目，它的价值不应只用静态的现金流折现模型来估算。”
温晨身上那件浅灰色羊绒开衫，在这间充斥着深色西装的冷硬空间里，显得格格不入。
“对于拥有长期增长潜力和不确定性的项目，我们更应该引入实物期权的估值逻辑。”
他回头，目光精准地刺向顾默珩冰山般毫无表情的脸上，“方案里的‘情怀’和‘温度’，在冰冷的金融模型里，恰恰是这个项目最大的看涨期权。
它们赋予了‘归巢’在未来应对市场变化时，拥有更多选择的权利。
比如，转型为文化社区，或是举办大型艺术活动等等……这些，都是铝单板和那百分之三的绿化面积，无法提供的长期价值。”
“这个模型的内核，是修正版的布莱克-斯科尔斯公式，用以计算无形资产带来的未来可能性价值。”
“我记得，当初教会我这个模型的学弟说过——”
他刻意停顿，“金融的本质，不是数字游戏，而是对未来的定价。”
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